إيجار الأرض الفضاء لا يخضع لقانون ايجار الاماكن

قوانين إيجار الأماكن لا تسري علي الأرض الفضاء بل تخضع لأحكام القانون المدني، ولا عبرة في هذا الخصوص بالغرض الذي استؤجرت هذه الأرض من أجله، كما لا يغير من طبيعتها وجود مبان بها أو إحاطتها بسور طالما أنها لم تكن محل اعتبار أو أنه العنصر المستهدف من الإجارة

ايجار الارض الفضاء عدم خضوعه لقانون ايجار الاماكن

 الطعن رقم ١٨١٠٩ لسنة ٨١ قضائية

دوائر الايجارات - جلسة ٢٠١٣/٠١/٠٩

العنوان : إيجار"إيجار الأماكن.ما يخرج عن نطاق سريانها.إيجار الأرض الفضاء".

الموجز : إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن . العبرة في تحديد طبيعة العين المؤجرة بما تضمنه العقد متى كان مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة العاقدين . لا عبرة بالغرض الذى استؤجرت من أجله ولا بما يقيمه المستأجر عليها من منشآت .

القاعدة : المقرر في قضاء محكمة النقض أن قوانين إيجار الأماكن استثنت صراحة الأرض الفضاء من تطبيق أحكامه وأنه ولئن كانت العبرة في وصف العين المؤجرة بأنها أرض فضاء هى بما جاء بعقد الإيجار دون غيره ولا عبرة في ذلك بالغرض الذى أُجِرَت من أجله هذه الأرض ولا بما يقيمه عليها المستأجر من منشآت تحقيقاً لهذا الغرض إلا أنه يشترط لذلك أن يكون ما ورد في العقد حقيقياً انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ، فإذا ثبت أن ما جاء بالعقد صورى قُصِدَ به التحايل على أحكام قانون إيجار الأماكن المتعلقة بتحديد الأجرة والامتداد القانونى لعقد الإيجار بعد انتهاء مدته ، فإنه لا يعول عليه وتكون العبرة بحقيقة الواقع أى طبيعة العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت إليه إرادة المتعاقدين بالفعل في ذلك الوقت .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / ربيع محمد عمر " نائب رئيس المحكمة " والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى أن المطعون ضده الأول بصفته أقام على الطاعن عن نفسه وبصفته وكيلاً عن المطعون ضدهما الثانى والثالث الدعوى رقم ١٢٩٤ لسنة ٢٠٠٥ أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها له ، وقال بياناً لدعواه إنه بموجب عقد إيجار أرض فضاء مؤرخ ٨ / ٥ / ١٩٩٥ استأجر منه الطاعن عن نفسه وبصفته العين محل النزاع لمدة عشر سنوات تبدأ من ١ / ٦ / ١٩٩٥ ، وإذ قام بإنذاره بعدم رغبته فى تجديد العقد بعد انتهاء مدته فقد أقام الدعوى . ندبت المحكمة خبيراً فى الدعوى ، وبعد أن أودع تقريره حكمت برفضها . استأنف المطعون ضده الأول بصفته هذا الحكم بالاستئناف رقم ٥٢٥٣ لسنة ٦٦ ق الإسكندرية ، وبتاريخ ٢٨ / ٩ / ٢٠١١ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المطعون ضده الأول . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائى قد أقام قضاءه على ما استخلصه سائغاً إلى أن العلاقة الإيجارية انصبت على محل تجارى يخضع للامتداد القانونى لعقد الإيجار وليست أرضاً فضاءً فإن الحكم المطعون فيه وقد ألغى الحكم الابتدائى منتهياً فى قضائه إلى أن العقد يخضع للقانون المدنى دون الرجوع إلى طبيعة العين المؤجرة أو إيراد أسباب لذلك مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أن قوانين إيجار الأماكن استثنت صراحة الأرض الفضاء من تطبيق أحكامه وأنه ولئن كانت العبرة فى وصف العين المؤجرة بأنها أرض فضاء هى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة بما جاء بعقد الإيجار دون غيره ولا عبرة فى ذلك بالغرض الذى أُجِرَت من أجله هذه الأرض ولا بما يقيمه عليها المستأجر من منشآت تحقيقاً لهذا الغرض إلا أنه يشترط لذلك أن يكون ما ورد فى العقد حقيقياً انصرفت إليه إرادة المتعاقدين ، فإذا ثبت أن ما جاء بالعقد صورى قُصِدَ به التحايل على أحكام قانون إيجار الأماكن المتعلقة بتحديد الأجرة والامتداد القانونى لعقد الإيجار بعد انتهاء مدته ، فإنه لا يعول عليه وتكون العبرة بحقيقة الواقع أى طبيعة العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت إليه إرادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت .

لما كان ذلك ، وكان البين من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن العين محل النزاع هى محل لبيع الزهور مكون من دور أرضى وتندة علوية بسقف خرسانى وأن تاريخ إنشائها وفقاً لما ورد بشهادة المشتملات يرجع إلى شهر يناير سنة ١٩٨٣ وسبق توصيل مرفقى الكهرباء والمياه لها للمستأجر السابق ، وكان الحكم الابتدائى قد أخذ بما ورد بتقرير الخبير وخلصت المحكمة من ذلك إلى أن عين النزاع كانت وقت إبرام العقد الحاصل فى ٨ / ٥ / ١٩٩٥ مكاناً وأن هذا المكان هو الذى انصرف إليه قصد المتعاقدين ، وانتهى فى قضائه إلى أن العقد يخضع لأحكام الامتداد القانونى ، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائى وخضوع العقد لأحكام القانون المدنى بحسبان أن العلاقة الإيجارية انصبت على أرض فضاء بالتأسيس على ما استخلصه من التسمية الواردة بالعقد وعدم الاعتداد بالمبانى التى يقيمها المستأجر ، وكان ما استند إليه الحكم لا ينهض بمجرده دليلاً على طبيعة العين محل النزاع ولا يواجه ما ورد بتقرير الخبير سيما وأن المبانى التى أشار إليها يرجع تاريخ إنشائها قبل إبرام العقد محل النزاع ، ومن ثم يكون فيما أقام قضاءه عليه قد شابه القصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال مما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضده الأول بصفته المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .